前言
現在房價高,還不一定能找到自己喜歡的格局,在追求夢想住宅的道路上,其實近幾年不少擁有土地的人,反而會選擇自地自建。雖然這是一項相對複雜的工程,但對於那些想要擁有獨一無二居所的人來說,它可能是最具吸引力的選擇之一,本篇文章將說明自地自建的流程和各種注意事項。
你適合買地自建嗎?
在著手自地自建之前,首先需要檢視自己的需求和能力。這包括你對建築的瞭解、時間和精力的投入,以及預算的考量。像是目前有沒有現有土地?是否有時間可以監工?是否有足夠的自備款?除此之外,如果自身已經有土地的話,也要評估土地的地點是否適合,像是若是在市中心的話,施工起來可能會因為限制較多而增加成本。
如果你願意花時間規劃和監督,且對於未來的居家空間已經有明確的想法與規劃,想要按照自身需求打造客製化的空間,那或許自地自建正是你所需要的。
自地自建費用多少?一坪怎麼算?
自地自建費用行情價
- 12-15萬/坪起:施工難易程度中等。
- 15-17萬/坪起:周圍環境不易施工。
舉例:假如你今天想蓋一個建坪80坪的四層透天,每坪建造成本約15萬 / 坪,自地自建透天的營建費用大略估算(不包含建築設計、建造執照申請和室內裝潢費用)會是:
80坪 *15萬 = 1,200萬
但需依實際情況、圖面資訊、檔期安排、施工工法、建材選用等因素而定,價格會有所差異。
影響自地自建費用的原因
自地自建的費用會依照以下原因有所差異:
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土地所在地
不同地區的土地價格存在顯著的差異,影響整體建造成本。像是台北市或是建築密集的市區,土地成本可能遠高於郊區或較偏遠地區,法規也會比較嚴格,這直接影響到自地自建的總體預算。
舉例來說,其實高雄、屏東等地區,土地比較大與便宜,人口密度也相對不那麼緊密,就會是滿適合做自地自建的選擇。
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建築工法和建材
不同的建築工法和使用的建材會直接影響到施工成本。高標準的建築工法和優質的建材可能提高總體成本,但同時也會增加房屋的品質、耐久性及美觀。
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房屋位置施工難易度
房屋所在位置的地形和施工難易度是影響費用的重要因素。如果土地不平坦、存在特殊地形需要進行大規模的基礎工程,或是周邊鄰房距離很近,將增加施工難度和相應的費用。
自地自建費用項目有哪些?
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土地費:
購買準備作為建造房屋的土地的費用,需要符合法定建築使用規範,土地價格每坪依照不同的縣市與區域而有所不同
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代書費:
購買土地時會需要請代書協助處理土地買賣相關事宜,依照代辦事項、案件複雜程度報價有所不同,通常費用在兩萬以上。
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建築設計費:
包含土地丈量、繪製建築設計圖、重點監工等費用,收費標準通常為「法定工程造價×酬金百分率」。建造執照請照費及指定建築線等一般另計。
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營造費:
一般收費標準為「每坪單價×施工坪數」,每坪單價會根據建築材料的選用、建築設計要求、施工難易度等因素而有所不同,有包含一些雜項支出如:廢棄物清運、舊建物拆除等費用。報價單應載明報價項目、數量、單價及廠牌。
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室內裝修費:
室內設計費基本上為「每坪單價×施工坪數」,各設計公司的單價都不大相同,依照風格喜好挑選。室內裝潢施工費用,費用也會取決於設計難易度與建材選用。
自地自建能貸款嗎?能貸幾成?
在了解自地自建費用後,就可以開始估算大約需要準備多少預算了,另外因為大部分的人都沒有辦法全額自備款,因此也需要開始思考自地自建的資金該如何安排。要怎麼降低現金流壓力、以及自地自建貸款該怎麼選?接下來將簡單歸類給各位!
自地自建貸款管道
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土地融資
適合自備款70%~100%的人,年利率2.5%-7%
以土地作為抵押品,最長需在18個月內開始動工,否則銀行將逐步收回貸款 -
土地建築融資
適合自備款50%~70%的人,年利率3.5%-8%
以還沒有興建的建築作為抵押品,因此會有非常嚴格的審核標準,必須按照工程計畫的各階段進行驗收,銀行才會逐步撥款。 -
土建融+額外籌資
適合自備款30%~50%的人。
自地自建貸款流程
貸款的流程通常包括以下步驟:
- 提交自地自建計畫,包括土地資訊、建築計畫、預算等,向銀行提出土地或建築融資申請。
- 金融機構會評估計畫的可行性和風險,進行貸款試算。
- 最終核准或否決貸款申請。
- 若通過核准,進入抵押權設定的流程。
- 進入放款和施工階段。
自地自建貸款需準備的資料(僅供參考)
土地融資
- 買賣合約
- 土地謄本
- 建造執照
- 土地所有權狀
- 都市計畫區段圖
- 土地使用分區證明
- 街道名稱之地籍、平面、空照圖
建築融資
- 建造執照
- 財務計劃書
- 建築施工圖面
- 建築基地照片
- 房屋營造計畫書
- 合建契約(有合建才需要)
個人資料
- 戶籍謄本
- 財力證明
- 印鑑章、印鑑證明
- 撥款存摺封面影本
- 雙證件正本+影本(正本僅供核對身分不扣押)
業主的信用紀錄和財務狀況也是金融機構考慮的因素之一。確保提供完整、清晰的文件將有助於順利獲得貸款。
自地自建的好處
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不需將建築主導權交給建商
自地自建讓業主能夠擁有更多對於建築風格、材料和設計的掌控權,不必將決策權交給建商,保留更多自主性,也不擔心找不到自己想要的格局!
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建築過程透明易掌握
建造過程相對更加透明和容易掌握。業主能夠清楚了解每個階段的進度,有機會參與施工過程、自行監工,確保建造符合期望。
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可自行設計格局
能夠自行參與或委任專業設計師,打造符合個人需求的房屋格局。這種自主性讓居住空間更貼近居住者的生活方式和喜好,這也是最多人選擇自地自建的主要原因之一。
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同樣金額有更划算的成果
相對於購買現成屋,自地自建同樣的預算可能獲得更划算的成果,因為業主可以更靈活地控制每個細節,選擇更經濟實惠的建材和設計方案。這使得每一筆投入都更具效益和滿足度。
自地自建的缺點
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流程繁雜
自地自建的流程相對複雜,需要業主深入參與每個階段,包括規劃、設計、施工等。需要較高的時間投入和全面的專業知識,對於缺乏相應經驗的業主而言,可能會有些壓力和挑戰性,這時如果有遠丞營造的專業經驗提供協助,可減少自地自建過程中的不順利。
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需有適合建造的土地
自地自建的第一步是擁有一塊適合建造的土地,地點、規模和環境等因素都需符合業主的期望,因此尋找符合需求的土地通常是非常耗時的一項任務。
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需準備較高的自備款
與購買現成屋相比,自地自建通常需要業主備足較高的自備款。包括土地購置、規劃設計、施工等多個階段的支出,對於資金壓力較大的業主而言可能會是一大挑戰。
自地自建的流程
自地自建從買地、到營建施工、交屋,過程中還有許多需要事先評估與規劃的事項,因此會需要大量的溝通與準備作業,一般通常需要花2到3年的時間,需要仔細計畫每一步,並時刻留意可能的變數,以確保順利完成整個流程。
而以下是自地自建的主要流程供參考:
階段 | 流程 | 注意事項 |
1. 土地評估 |
– 市場調查與購買土地
– 土地分區規劃與用途確認 |
– 確認土地使用分區和規劃限制
– 檢查地質狀況&所在縣市之施工規範 |
2. 財務評估 |
– 主要有購地費、營建費、設計費等 | – 依自身情況選擇合適的貸款方案 |
3. 建築設計 |
– 委託建築設計師
– 設計草圖與概念確立 |
– 確保設計符合當地法規和建築標準
– 與建築師充分溝通需求 |
4. 申請建照 |
– 提交建築許可申請,通常需要二至三個月 | – 備妥所需文件 |
5. 施工與建造 |
– 建築工程施工&選擇優質的建築材料
– 管理施工進度 |
– 考慮地形和土地特性進行相應處理
– 監督施工過程,確保質量和進度 |
6. 完工與入住 |
– 驗收工程品質
– 向地方政府機關申請勘驗,領取使用執照 |
– 確保所有工程符合法規和設計標準
– 注意房屋保固和售後服務 |
想了解自地自建營建過程中的每一個步驟,歡迎參考遠丞的自地自建全紀錄 | 恆春張宅
買地自建需要注意什麼?
確認土地的用途
在選擇土地時,務必確認土地在法律上的使用分區和相應的用途規定,不同的地目上能夠蓋的建築有相應的規範,也會有不同的身分要求。了解土地是否符合你計畫中的建築用途,才能避免因土地限制而帶來不必要的麻煩。
選擇優良的營造廠
自地自建是一個耗時的工程,過程中免不了許多溝通的環節,選擇可靠的營造廠非常重要。建議詳細調查潛在的營造廠,包括查閱其建築成品、顧客評價和專業知識,與經驗豐富、信譽良好的營造廠合作,才可確保順利完成建造,日後也住得安心。
了解相關土地法規
自地自建過程中必須遵循眾多法規和建築標準,包括建築許可、用地規定、環境保護等相關法令,提前瞭解並合規操作,可避免日後的法律問題。
如何挑選適合的自地自建公司?
在尋找適合的自地自建公司時,可以參考以下幾點:
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專業經驗:
建議搜尋公司過往案例與客戶評價,確認其在自地自建領域的專業程度和成功作品。
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合法資格:
確保公司擁有相應的營造牌,以確保建造過程合法合規。
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報價透明:
優秀的營造公司應提供清晰的報價單,避免後期因報價問題產生爭議。
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溝通與合作:
在自地自建過程中,良好的溝通與合作非常重要。確認營造公司能夠理解並充分滿足您的需求,是非常關鍵的事。
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品牌口碑:
諮詢當地居民、網路上評價,了解營造公司的口碑和信譽。
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保固與售後:
詳細了解公司提供的保固和售後服務,以確保建造完成後的問題得到及時解決。
除此之外,是否在該地區有著豐富建築經驗,也是選擇營造公司時極為重要的考量因素。若營造公司精專於特定地區的房屋建造,對地區性的專業知識和當地建築法規便有較深入的了解,也能夠更完善地滿足業主的需求。
遠丞營造以屏東和高雄為主要服務地區,致力於提供專業而全面的自地自建服務,另外也富含高雄、屏東蓋民宿的經驗。擁有「丙級」營造牌照,以及豐富的營造經歷,更深諳當地土地特性、建築法規和文化背景。
不但理解每個地區的獨特性,更能以客製化的方式滿足業主的獨特需求,材料與工錢可以做到分開報價,讓業主不用擔心一直被加價,如果想在屏東或高雄地區計畫進行自地自建,遠丞營造將是您理想的合作夥伴。
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屏東自地自建 – 屏東陳宅
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自地自建常見問題:
自地自建v.s買成屋哪個比較便宜?
兩者沒有一定,自地自建的價格主要取決於土地的費用、施工難易度、建材用料的品質、建築團隊的費用等。而購買成屋的價格主要取決於房屋的費用、地理位置、室內裝潢費用等。還是與個人的需求有關。
什麼是土地鑑界?
土地鑑界是對土地邊界的確定和劃分的過程。通常由權利人向地政事務所提出申請,經由地政事務所受理後,由專業的土地測量師進行,確保土地界線的準確性,以便進行土地交易或建築計畫。
哪種類型的土地可以自地自建?
大多數住宅區的一般建地都可以進行自地自建,但還是需要注意土地使用分區和當地法規。
土地一般有分為:農地、農建地、風景區、林地、都市計畫內建地等,不同土地的屬性的劃分,會有不同的身分或使用要求。
建蔽率、容積率要怎麼計算?
- 建蔽率:指建築物在地面上所占的比例,可以想像成是水平投影面積。若法定規定的建蔽率為60%的話,就代表一百坪的土地上,建築物最大平面只能為60坪。
- 容積率:指建築物總體積相對於土地面積的比例。簡單說就是一塊土地上能夠蓋多少層樓。
- 計算方法為:建蔽率=建築面積/土地面積,容積率=總樓地板面積/土地面積。
地籍圖如何申請?
- 臨櫃申請:持國民身分證等證件,至全國的地政事務所申請紙張謄本
- 網路申請:至「全國地政電子謄本系統」進行線上申請
- 通信申請:將謄本申請書、足額規費及郵資一併寄送至本市任一地政事務所申請,並在信封正面左上角書明「通信申請地籍謄本及相關資料」字樣(第一類及第三類登記謄本及地價謄本不受理通信申請)。
- 傳真申請:將謄本申請書傳真本市任一地政事務所申請,領件時再行繳費(第三類登記謄本不受理傳真申請)。
結語
自地自建不僅是打造一個居所的過程,更是實現夢想和營造獨特風格的旅程。透過這個過程,業主能夠享受到成屋無法提供的自主性和參與感,打造一個真正符合自己需求和品味的居住環境。
然而,實現這樣的夢想需要仔細規劃和明確目標,而選擇正確的營造公司更是成功的關鍵。在這方面,遠丞擁有豐富的經驗和創意,致力於提供最專業的自地自建服務。如果您有任何疑問或需要諮詢,歡迎隨時聯絡我們,期待與您共同打造屬於您的理想之家。