自地自建好複雜？流程、費用全收錄，從零開始蓋專屬自己的房子！

前言

現在房價高，還不一定能找到自己喜歡的格局，在追求夢想住宅的道路上，其實近幾年不少擁有土地的人，反而會選擇自地自建。雖然這是一項相對複雜的工程，但對於那些想要擁有獨一無二居所的人來說，它可能是最具吸引力的選擇之一，本篇文章將說明自地自建的流程和各種注意事項。

 

你適合買地自建嗎？

在著手自地自建之前，首先需要檢視自己的需求和能力。這包括你對建築的瞭解、時間和精力的投入，以及預算的考量。像是目前有沒有現有土地？是否有時間可以監工？是否有足夠的自備款？除此之外，如果自身已經有土地的話，也要評估土地的地點是否適合，像是若是在市中心的話，施工起來可能會因為限制較多而增加成本。

如果你願意花時間規劃和監督，且對於未來的居家空間已經有明確的想法與規劃，想要按照自身需求打造客製化的空間，那或許自地自建正是你所需要的。

 

自地自建費用多少？一坪怎麼算？

自地自建費用行情價

• 12-15萬/坪起：施工難易程度中等。
• 15-17萬/坪起：周圍環境不易施工。

舉例：假如你今天想蓋一個建坪80坪的四層透天，每坪建造成本約15萬 / 坪，自地自建透天的營建費用大略估算（不包含建築設計、建造執照申請和室內裝潢費用）會是：

80坪 *15萬 = 1,200萬

但需依實際情況、圖面資訊、檔期安排、施工工法、建材選用等因素而定，價格會有所差異。

 

影響自地自建費用的原因

自地自建的費用會依照以下原因有所差異：

• 土地所在地
  

  不同地區的土地價格存在顯著的差異，影響整體建造成本。像是台北市或是建築密集的市區，土地成本可能遠高於郊區或較偏遠地區，法規也會比較嚴格，這直接影響到自地自建的總體預算。
  舉例來說，其實高雄、屏東等地區，土地比較大與便宜，人口密度也相對不那麼緊密，就會是滿適合做自地自建的選擇。
  

• 建築工法和建材
  

  不同的建築工法和使用的建材會直接影響到施工成本。高標準的建築工法和優質的建材可能提高總體成本，但同時也會增加房屋的品質、耐久性及美觀。

• 房屋位置施工難易度
  

  房屋所在位置的地形和施工難易度是影響費用的重要因素。如果土地不平坦、存在特殊地形需要進行大規模的基礎工程，或是周邊鄰房距離很近，將增加施工難度和相應的費用。

 

自地自建費用項目有哪些？

• 土地費：
  

  購買準備作為建造房屋的土地的費用，需要符合法定建築使用規範，土地價格每坪依照不同的縣市與區域而有所不同

• 代書費：
  

  購買土地時會需要請代書協助處理土地買賣相關事宜，依照代辦事項、案件複雜程度報價有所不同，通常費用在兩萬以上。

• 建築設計費：
  

  包含土地丈量、繪製建築設計圖、重點監工等費用，收費標準通常為「法定工程造價×酬金百分率」。建造執照請照費及指定建築線等一般另計。

• 營造費：
  

  一般收費標準為「每坪單價×施工坪數」，每坪單價會根據建築材料的選用、建築設計要求、施工難易度等因素而有所不同，有包含一些雜項支出如：廢棄物清運、舊建物拆除等費用。報價單應載明報價項目、數量、單價及廠牌。

• 室內裝修費：
  

  室內設計費基本上為「每坪單價×施工坪數」，各設計公司的單價都不大相同，依照風格喜好挑選。室內裝潢施工費用，費用也會取決於設計難易度與建材選用。

 

自地自建能貸款嗎？能貸幾成？

在了解自地自建費用後，就可以開始估算大約需要準備多少預算了，另外因為大部分的人都沒有辦法全額自備款，因此也需要開始思考自地自建的資金該如何安排。要怎麼降低現金流壓力、以及自地自建貸款該怎麼選？接下來將簡單歸類給各位！

 

自地自建貸款管道

• 土地融資
  

  適合自備款70%~100%的人，年利率2.5%-7%
  以土地作為抵押品，最長需在18個月內開始動工，否則銀行將逐步收回貸款

• 土地建築融資
  

  適合自備款50%~70%的人，年利率3.5%-8%
  以還沒有興建的建築作為抵押品，因此會有非常嚴格的審核標準，必須按照工程計畫的各階段進行驗收，銀行才會逐步撥款。

• 土建融+額外籌資
  

  適合自備款30%~50%的人。

 

自地自建貸款流程

貸款的流程通常包括以下步驟：

1. 提交自地自建計畫，包括土地資訊、建築計畫、預算等，向銀行提出土地或建築融資申請。
2. 金融機構會評估計畫的可行性和風險，進行貸款試算。
3. 最終核准或否決貸款申請。
4. 若通過核准，進入抵押權設定的流程。
5. 進入放款和施工階段。

 

自地自建貸款需準備的資料(僅供參考)

土地融資

• 買賣合約
• 土地謄本
• 建造執照
• 土地所有權狀
• 都市計畫區段圖
• 土地使用分區證明
• 街道名稱之地籍、平面、空照圖

建築融資

• 建造執照
• 財務計劃書
• 建築施工圖面
• 建築基地照片
• 房屋營造計畫書
• 合建契約（有合建才需要）

個人資料

• 戶籍謄本
• 財力證明
• 印鑑章、印鑑證明
• 撥款存摺封面影本
• 雙證件正本+影本（正本僅供核對身分不扣押）

業主的信用紀錄和財務狀況也是金融機構考慮的因素之一。確保提供完整、清晰的文件將有助於順利獲得貸款。

 

自地自建的好處

1. 不需將建築主導權交給建商

   自地自建讓業主能夠擁有更多對於建築風格、材料和設計的掌控權，不必將決策權交給建商，保留更多自主性，也不擔心找不到自己想要的格局！

2. 建築過程透明易掌握

   建造過程相對更加透明和容易掌握。業主能夠清楚了解每個階段的進度，有機會參與施工過程、自行監工，確保建造符合期望。

3. 可自行設計格局

   能夠自行參與或委任專業設計師，打造符合個人需求的房屋格局。這種自主性讓居住空間更貼近居住者的生活方式和喜好，這也是最多人選擇自地自建的主要原因之一。

4. 同樣金額有更划算的成果

   相對於購買現成屋，自地自建同樣的預算可能獲得更划算的成果，因為業主可以更靈活地控制每個細節，選擇更經濟實惠的建材和設計方案。這使得每一筆投入都更具效益和滿足度。

 

自地自建的缺點

1. 流程繁雜
   

   自地自建的流程相對複雜，需要業主深入參與每個階段，包括規劃、設計、施工等。需要較高的時間投入和全面的專業知識，對於缺乏相應經驗的業主而言，可能會有些壓力和挑戰性，這時如果有遠丞營造的專業經驗提供協助，可減少自地自建過程中的不順利。

2. 需有適合建造的土地
   

   自地自建的第一步是擁有一塊適合建造的土地，地點、規模和環境等因素都需符合業主的期望，因此尋找符合需求的土地通常是非常耗時的一項任務。

3. 需準備較高的自備款
   

   與購買現成屋相比，自地自建通常需要業主備足較高的自備款。包括土地購置、規劃設計、施工等多個階段的支出，對於資金壓力較大的業主而言可能會是一大挑戰。

 

自地自建的流程

自地自建從買地、到營建施工、交屋，過程中還有許多需要事先評估與規劃的事項，因此會需要大量的溝通與準備作業，一般通常需要花2到3年的時間，需要仔細計畫每一步，並時刻留意可能的變數，以確保順利完成整個流程。

而以下是自地自建的主要流程供參考：

階段	流程	注意事項
1. 土地評估	– 市場調查與購買土地 – 土地分區規劃與用途確認	– 確認土地使用分區和規劃限制 – 檢查地質狀況&所在縣市之施工規範
2. 財務評估	– 主要有購地費、營建費、設計費等	– 依自身情況選擇合適的貸款方案
3. 建築設計	– 委託建築設計師 – 設計草圖與概念確立	– 確保設計符合當地法規和建築標準 – 與建築師充分溝通需求
4. 申請建照	– 提交建築許可申請，通常需要二至三個月	– 備妥所需文件
5. 施工與建造	– 建築工程施工&選擇優質的建築材料 – 管理施工進度	– 考慮地形和土地特性進行相應處理 – 監督施工過程，確保質量和進度
6. 完工與入住	– 驗收工程品質 – 向地方政府機關申請勘驗，領取使用執照	– 確保所有工程符合法規和設計標準 – 注意房屋保固和售後服務

想了解自地自建營建過程中的每一個步驟，歡迎參考遠丞的自地自建全紀錄 | 恆春張宅

 

買地自建需要注意什麼？

確認土地的用途

在選擇土地時，務必確認土地在法律上的使用分區和相應的用途規定，不同的地目上能夠蓋的建築有相應的規範，也會有不同的身分要求。了解土地是否符合你計畫中的建築用途，才能避免因土地限制而帶來不必要的麻煩。

選擇優良的營造廠

自地自建是一個耗時的工程，過程中免不了許多溝通的環節，選擇可靠的營造廠非常重要。建議詳細調查潛在的營造廠，包括查閱其建築成品、顧客評價和專業知識，與經驗豐富、信譽良好的營造廠合作，才可確保順利完成建造，日後也住得安心。

了解相關土地法規

自地自建過程中必須遵循眾多法規和建築標準，包括建築許可、用地規定、環境保護等相關法令，提前瞭解並合規操作，可避免日後的法律問題。

 

如何挑選適合的自地自建公司？

在尋找適合的自地自建公司時，可以參考以下幾點：

1. 專業經驗：
   

   建議搜尋公司過往案例與客戶評價，確認其在自地自建領域的專業程度和成功作品。

2. 合法資格：
   

   確保公司擁有相應的營造牌，以確保建造過程合法合規。

3. 報價透明：
   

   優秀的營造公司應提供清晰的報價單，避免後期因報價問題產生爭議。

4. 溝通與合作：
   

   在自地自建過程中，良好的溝通與合作非常重要。確認營造公司能夠理解並充分滿足您的需求，是非常關鍵的事。

5. 品牌口碑：
   

   諮詢當地居民、網路上評價，了解營造公司的口碑和信譽。

6. 保固與售後：
   

   詳細了解公司提供的保固和售後服務，以確保建造完成後的問題得到及時解決。

除此之外，是否在該地區有著豐富建築經驗，也是選擇營造公司時極為重要的考量因素。若營造公司精專於特定地區的房屋建造，對地區性的專業知識和當地建築法規便有較深入的了解，也能夠更完善地滿足業主的需求。

遠丞營造以屏東和高雄為主要服務地區，致力於提供專業而全面的自地自建服務，另外也富含高雄、屏東蓋民宿的經驗。擁有「丙級」營造牌照，以及豐富的營造經歷，更深諳當地土地特性、建築法規和文化背景。

不但理解每個地區的獨特性，更能以客製化的方式滿足業主的獨特需求，材料與工錢可以做到分開報價，讓業主不用擔心一直被加價，如果想在屏東或高雄地區計畫進行自地自建，遠丞營造將是您理想的合作夥伴。

 

遠丞自地自建案例分享

屏東自地自建 – 屏東陳宅

延伸閱讀：屏東陳宅自地自建

 

屏東墾丁民宿自地自建 –  日和灣居

延伸閱讀：日和灣居民宿自地自建

 

高雄老宅重建 – 高雄吳宅

延伸閱讀：高雄吳宅改修翻新

 

自地自建常見問題：

自地自建v.s買成屋哪個比較便宜？

兩者沒有一定，自地自建的價格主要取決於土地的費用、施工難易度、建材用料的品質、建築團隊的費用等。而購買成屋的價格主要取決於房屋的費用、地理位置、室內裝潢費用等。還是與個人的需求有關。

 

什麼是土地鑑界？

土地鑑界是對土地邊界的確定和劃分的過程。通常由權利人向地政事務所提出申請，經由地政事務所受理後，由專業的土地測量師進行，確保土地界線的準確性，以便進行土地交易或建築計畫。

 

哪種類型的土地可以自地自建？

大多數住宅區的一般建地都可以進行自地自建，但還是需要注意土地使用分區和當地法規。

土地一般有分為：農地、農建地、風景區、林地、都市計畫內建地等，不同土地的屬性的劃分，會有不同的身分或使用要求。

 

建蔽率、容積率要怎麼計算?

• 建蔽率：指建築物在地面上所占的比例，可以想像成是水平投影面積。若法定規定的建蔽率為60%的話，就代表一百坪的土地上，建築物最大平面只能為60坪。
• 容積率：指建築物總體積相對於土地面積的比例。簡單說就是一塊土地上能夠蓋多少層樓。
• 計算方法為：建蔽率=建築面積/土地面積，容積率=總樓地板面積/土地面積。

 

地籍圖如何申請？

1. 臨櫃申請：持國民身分證等證件，至全國的地政事務所申請紙張謄本
2. 網路申請：至「全國地政電子謄本系統」進行線上申請
3. 通信申請：將謄本申請書、足額規費及郵資一併寄送至本市任一地政事務所申請，並在信封正面左上角書明「通信申請地籍謄本及相關資料」字樣（第一類及第三類登記謄本及地價謄本不受理通信申請）。
4. 傳真申請：將謄本申請書傳真本市任一地政事務所申請，領件時再行繳費（第三類登記謄本不受理傳真申請）。

 

結語

自地自建不僅是打造一個居所的過程，更是實現夢想和營造獨特風格的旅程。透過這個過程，業主能夠享受到成屋無法提供的自主性和參與感，打造一個真正符合自己需求和品味的居住環境。

然而，實現這樣的夢想需要仔細規劃和明確目標，而選擇正確的營造公司更是成功的關鍵。在這方面，遠丞擁有豐富的經驗和創意，致力於提供最專業的自地自建服務。如果您有任何疑問或需要諮詢，歡迎隨時聯絡我們，期待與您共同打造屬於您的理想之家。