前言
根據「民宿管理辦法」，所謂民宿，指利用自用或自有住宅，結合當地特色，以在地體驗交流為目的、家庭副業方式經營，提供旅客城鄉家庭式住宿環境與文化生活之住宿處所。
因為民宿本身有別於旅館或者酒店商業經營的特性，近二十年來，各地旅遊景點都開始了民宿風潮，不但讓消費者多了一種旅遊住宿方案，更讓觀光地點本地居民多了一個創業選項。
其中不少當地居民自身擁有土地，想要嘗試經營民宿時，會傾向自地自建的方式，可以自己控制成本，並打造出完全符合想像的獨特民宿建築。以下就詳細講解民宿自地自建的流程、規範和注意事項：
要怎麼自己蓋民宿呢？
開民宿並非只要有土地或房子就行，有許多法規與申請流程需要考慮。以下是開辦合法民宿的必要條件：
1.有一塊可以蓋民宿的地
經營民宿應向各地政府觀光主管機關申請「民宿登記證」及「專用標識牌」始得營業。而根據民宿管理辦法，只有以下地區得以申請開設民宿：
(一) 非都市土地。
(二) 都市計畫範圍內，且位於下列地區者：
- 風景特定區。
- 觀光地區。
- 原住民族地區。
- 偏遠地區。
- 離島地區。
- 經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。
- 依文化資產保存法指定或登錄之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟及文化景觀，已擬具相關管理維護或保存計畫之區域。
- 具人文或歷史風貌之相關區域。
(三) 國家公園區。
2. 著手蓋房子，搭建結構
想蓋民宿需要相當的專業技術和設備，通常會與建築師或營造廠合作，確保建築結構的安全、執照流程正確，以建造出符合法規的建築。
有些民眾一想到要蓋房子，第一反應就是找建築公司或者統包師傅。但統包師父大多是做翻修，本身並沒有營造牌照，而建造民宿至少得擁有丙級牌照才行。
而建築公司的作業流程通常是建築師出圖後委託給營造廠，中間過一手的話必然會有差價，如果想要花費較低的預算，可以考慮自己找建築師出圖，再找營造廠施工。
以遠丞營造的一站式出屋承接流程來舉例，我們會幫助客戶直至申請到營業許可，讓客戶不會被繁瑣的法規所苦惱。
3.室內設計
民宿的一大亮點便是舒適、設置美觀的室內環境，好的室內空間可以給住客良好的感受，帶動住房率，是民宿經營不可忽略的一環，但蓋房子的營造廠和建築師通常會專職於房屋本體建造，對室內設計的涉獵可能不深，業主就需要自行額外尋找室內設計師，不只預算拉高，流程和時間安排也複雜。
此時若營建廠有配合的室內設計師，便可更有效率的處理，以遠丞營造為例，遠丞有長時間配合的室內設計師，不只更值得信任也更有保障，還能最大限度節省客戶的各項成本。
當然，想要找到最適合自己的營建業者，最重要的還是參考其過去的作品集，業主在挑選時，不妨先仔細看看該公司的建築成品和網路評價唷！
4.申請營業許可證和民宿登記許可
根據民宿管理辦法（108年修訂）規定：「民宿之經營規模，應為客房數八間以下，且客房總樓地板面積二百四十平方公尺以下。但位於原住民族地區、經農業主管機關核發許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積四百平方公尺以下之規模經營之。」
前項但書規定地區內，以農舍供作民宿使用者，其客房總樓地板面積，以三百平方公尺以下為限。第一項偏遠地區由地方主管機關認定，報請交通部備查後實施。並得視實際需要予以調整。
以上條款都非常重要，之後要辦理的營業許可證和民宿登記證都必須合乎規範才能申請，因此在一開始建屋的時候就要先注意到最後，千萬不要忘記加保責任險！
5.開始營業
如果以上各項流程都沒有打倒你的話，那麼恭喜你，下面就可以開始經營了。在此之前，確保你已經把一切都準備妥當：乾淨的客房、恰到好處的裝潢、以及必要的電器設施、生活用具（Wi-Fi、盥洗用品、基本廚房用具）等等。
如果可以的話，也不要忘記行銷與宣傳你的民宿，例如與訂房網合作，或者尋找旅宿指南平台刊登宣傳，或者自建網站與粉絲專頁等等，最後，記得提供品質優良的服務，這樣才能確保穩定且長久的經營。
在屏東蓋民宿的費用怎麼估？
蓋民宿的費用會受到多個因素的影響，包括建築設計、施工成本和設施設備等，不過蓋民宿的金額和一般民宅自地自建沒有太大差異，大約12～15萬一坪。需注意的是，和一般自地自建一樣，這個價格並不包含購買土地、建照申請和室內設計費用。
除此之外還有向政府申請開設民宿時需要的費用，比如民宿登記證、民宿專用標識牌等等，不過這些項目的金額不大，3000元左右就能解決。
在屏東申請民宿登記需要準備哪些資料
了解自己蓋民宿的流程和費用後，便可以著手開始籌備，第一步自然是提出申請，那麼，勢必要先知道申請民宿登記需要準備哪些資料：
一、申請書。
二、土地使用分區證明文件影本（申請之土地為都市土地時檢附）。
三、土地同意使用之證明文件（申請人為土地所有權人時免附）。
四、建築物同意使用之證明文件（申請人為建築物所有權人時免附）。
五、建築物使用執照影本或實施建築管理前合法房屋證明文件。
六、責任保險契約影本。
七、民宿外觀、內部、客房、浴室及其他相關經營設施照片。
八、其他經地方主管機關指定之文件。
資料來源：民宿管理辦法第十一條、屏東縣政府便民服務
屏東民宿登記注意事項
1.申請人資格限制
依照屏東縣政府對於民宿、旅館申辦的說明，有下列情形之一者，不得經營民宿：
一、無行為能力人或限制行為能力人。
二、曾犯組織犯罪防制條例、毒品危害防制條例或槍砲彈藥刀械管制條例規定之罪，經有罪判決確定。
三、曾犯兒童及少年性交易防制條例第二十二條至第三十一條、兒童及少年性剝削防制條例第三十一條至第四十二條、刑法第十六章妨害性自主罪、第二百三十一條至第二百三十五條、第二百四十條至第二百四十三條或第二百九十八條之罪，經有罪判決確定。
四、曾經判處有期徒刑五年以上之刑確定，經執行完畢或赦免後未滿五年。
五、經地方主管機關依第十八條規定撤銷或依本條例規定廢止其民宿登記證處分確定未滿三年。
2.申請人和土地及房屋所有權人不同時
如果申請人（經營者）不是土地跟房屋所有人，那應該跟土地房屋的所有人帶上土地使用同意書、建築物使用同意書及所有權人身分證明文件，臨櫃核對身分後申請。如果所有權人不能到場（例如人在國外、臥病在床、工作太忙），那也可以依照「公訴法」規定，經法院或者民間公證人公證辦理。
3.民宿建物或土地為數人共有時
依民宿管理辦法第十二條第二項規定，提具其他所有權人同意使用之證明文件辦理。
又出具使用同意書之所有權人數，依民法第 820 條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定，行使共有物同意權。
也就是說，除非所有權人另有契約規定，那只要出具超過半數的的同意書就可以登記了。假如土地是三人持有，那就得出具至少兩人的同意書。
4.公司行號不能申請民宿登記
根據民宿管理辦法第2條：「本辦法所稱民宿，指利用自用或自有住宅，結合當地人文街區、歷史風貌、自然景觀、生態、環境資源、農林漁牧、工藝製造、藝術文創等生產活動，以在地體驗交流為目的、家庭副業方式經營，提供旅客城鄉家庭式住宿環境與文化生活之住宿處所。」
以家庭副業方式經營，因而申請人應設籍該住所。且申請人需為房屋實際使用人，法人和公司行號並不在這個申請範圍內。
同理，申請時最好整棟建築物用途均為住宅，住商混合建築或純商業辦公樓是不可以申請經營的。
參考資料：增列「J905010民宿」
5.消防設施
- 民宿建築物設施，應符合地方主管機關基於地區及建築物特性，會商當地建築主管機關，依地方制度法相關規定制定之自治法規。
- 地方主管機關未制定前項規定所稱自治法規，且客房數八間以下者，民宿建築物設施應符合下列規定：
- 內部牆面及天花板應以耐燃材料裝修。
- 非防火區劃分間牆依現行規定應具一小時防火時效者，得以不燃材料裝修其牆面替代之。
- 中華民國六十三年二月十六日以前興建完成者，走廊淨寬度不得小於九十公分；走廊一側為外牆者，其寬度不得小於八十公分；走廊內部應以不燃材料裝修。六十三年二月十七日至八十五年四月十八日間興建完成者，同一層內之居室樓地板面積二百平方公尺以上或地下層一百平方公尺以上，雙側居室之走廊，寬度為一百六十公分以上，其他走廊一點一公尺以上；未達上開面積者，走廊均為零點九公尺以上。
- 地面層以上每層之居室樓地板面積超過二百平方公尺或地下層面積超過二百平方公尺者，其直通樓梯及平臺淨寬為一點二公尺以上；未達上開面積者，不得小於七十五公分。樓地板面積在避難層直上層超過四百平方公尺，其他任一層超過二百四十平方公尺者，應自各該層設置二座以上之直通樓梯。未符合上開規定者，應符合下列規定：
- 各樓層應設置一座以上直通樓梯通達避難層或地面。
- 步行距離不得超過五十公尺。
- 直通樓梯應為防火構造，內部並以不燃材料裝修。
- 增設直通樓梯，應為安全梯，且寬度應為九十公分以上。
- 地方主管機關未制定第一項規定所稱自治法規，且客房數達九間以上者，其建築物設施應符合下列規定：
- 內部牆面及天花板之裝修材料，居室部分應為耐燃三級以上，通達地面之走廊及樓梯部分應為耐燃二級以上。
- 防火區劃內之分間牆應以不燃材料建造。
- 地面層以上每層之居室樓地板面積超過二百平方公尺或地下層超過一百平方公尺，雙側居室之走廊，寬度為一百六十公分以上，單側居室之走廊，寬度為一百二十公分以上；地面層以上每層之居室樓地板面積未滿二百平方公尺或地下層未滿一百平方公尺，走廊寬度均為一百二十公分以上。
- 地面層以上每層之居室樓地板面積超過二百平方公尺或地下層面積超過一百平方公尺者，其直通樓梯及平臺淨寬為一點二公尺以上；未達上開面積者，不得小於七十五公分。設置於室外並供作安全梯使用，其寬度得減為九十公分以上，其他戶外直通樓梯淨寬度，應為七十五公分以上。
- 該樓層之樓地板面積超過二百四十平方公尺者，應自各該層設置二座以上之直通樓梯。
- 前條第一項但書規定地區之民宿，其建築物設施基準，不適用前二項規定。
資料來源：民宿管理辦法第五條、屏東縣民宿管理規則第十條
屏東蓋民宿常見Q&A
1.在屏東蓋民宿應該找建築師還是找營造廠？
都可以，地主可以根據自身需求來選擇。找建築師的好處在於建築師可以出設計圖，並且會尋找搭配的營造廠來實現其建築設計。許多人會認為如果直接找營造廠的話，需要自己另尋設計師，有些麻煩，但其實有很多營造廠都有配合的建築師及室內設計師，比如遠丞就有長期合作的建築師和室內設計師，不只省去了地主自行聯繫的麻煩，更因有營造廠的把關而更有可信度！
2. 可以找統包師傅來蓋民宿嗎？
民間統包師傅大多負責翻修、裝潢等等業務。找統包師傅最大的優勢是統包會幫你跟施工團隊溝通，也能幫忙監工，成本也許低一些。但如果涉及營造，至少必須擁有丙級牌照。而統包師傅大多是沒有營建牌照的，甚至是向其他營造廠借牌蓋屋。所以最好還是選擇適合的營造廠或者請建築師做介紹。
3.營造廠會幫我跑申請流程嗎？要去找誰幫我申請營業執照？
這個根據每間廠商不同而有所不同，但遠丞營造會協助客戶跑建造相關各種流程申請，一直到營業執照發下來為止，最重要的是從頭到尾一站式出屋，不需要消費者自己疲於奔命。
4.怎麼避免蓋房子時不斷被追加預算？
有些自地自建，會在建築的過程中，增加各式原本沒有的預算，比如室內設計或建築的額外費用。遠丞營造本身有長期合作的建築師與室內設計師，而且材料與工錢分開報價，材料上可以彈性調整價格，可以更明確的掌握預算。
5.自己蓋民宿，建造泳池遊什麼需要注意的地方嗎？
許多人建民宿時，會想打造一個游泳池，但泳池建造起來十分繁瑣，後續保養維護花費的心力也需納入考量，並不是每一間營造公司都擅長建造游泳池，應該要找對這方面比較有經驗，且能提供完整後續服務的營造廠，否則可能得到一個容易漏水又難整理的不實用擺設喔！
遠丞特別擅長游泳池建造，建造出的泳池不漏水、不破損、後續保養完善，當年小犬颱風之後，還有許多客戶都請遠丞前往保養與協助修繕游泳池。既實用又美感十足，後續維持也不需擔心，非常適合民宿建造時的室內外規劃。
6.可以自己找建築師或者室內設計，然後再找遠丞施工嗎？
可以的。
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結語
經營一間民宿看上去浪漫風雅，但看過本文之後，大蓋也能知道其實是一項繁瑣費力且極耗精神的大工程。想要成功創業成為民宿老闆，必須經歷許多的考驗。光是民宿建築本身就有很多難關需要克服，因而找一間值得信賴的營造廠作為幫手，就是無可置疑的最優解。
由遠丞打造的自地自建民宿，不僅僅是一個供給旅客落腳的空間，更是承載著當地特色與故事的建築，從設計的初衷到最終的完工，每一個階段都是一次心靈的洗禮。想打造讓每位旅客都能徹底充電，並與民宿老闆達成心靈上共鳴的民宿嗎？快聯繫Line@遠程營造諮詢！
